Corona und die rechtlichen Folgen – hier die Gewerbemiete

Die Ankündigung von großen Konzernen und Firmen, die gewerblichen Mieten auszusetzen, hat einen Sturm der Entrüstung ausgelöst. Bei diesem Ansturm der Entrüstung, stellt sich der Jurist sofort die Frage, was der Gesetzgeber und die Rechtsprechung für solche Sachverhalte geregelt hat. Konzerne wie Adidas oder Deichmann haben gravierende Umsatzeinbrüche zu verzeichnen; die Fa. Deichmann mußte nach eigenen Angaben 96% (!) ihrer Ladenlokale weltweit schließen; die aktuellen Modelle für das Frühjahr wurde gerade gefertigt und bereits bezahlt, so dass diese Unternehmen einen erheblichen Liquiditätsabfluss zu verzeichnen haben. Deshalb ist es nur legitim und auch verständlich, wenn Unternehmen, auch dieser Größe, darüber nachdenken, wie Liquidität gesichert werden kann. Hier können Gespräche über Mietstundungen oder Kürzungen ein Puzzleteil sein, sicherlich nicht das Einzige. Doch vielmehr noch im Fokus sind die Kleinbetriebe, Pächter von Gaststätten, Kinos, der klassische Einzelhandel etc.

Der Gesetzgeber hat nun sehr zügig mit den Regelungen zu dem Recht der Stundung von Mietzahlungen und dem Kündigungsverbot einen Ausgleich gesucht, wonach der Mieter eine Liquiditätshilfe bekommen soll, aber der Vermieter sein Recht auf Zahlung des Mietzinses, eben gestundet, beibehält. Hier stand im Vordergrund, dass gerade der Privatmann, die Arbeitnehmer und Kleinunternehmer geschützt werden sollten, wenn die Liquidität wegen Corona erheblich gemindert ist.

Doch auch hier stellt sich die Frage der gerechten Lastenverteilung: was macht der private Vermieter, der noch Finanzierungen zu bedienen hat, der von den Mieterträgen seine Altersversorgung abgesichert hat? Hier werden weitere Lösungen gefunden werden müssen, eben wie Stundungen von Darlehensraten oder ggf- die Bereitstellung von neuen Darlehen, welche später durch die – hoffentlich- nachgeholten Mietzahlungen getilgt werden; auch darauf verweisen die nun neu erlassenen Regelungen.

Im gewerblichen Bereich stellt sich die Frage, ob der Unternehmer oder Kapitalanleger, der in ein Unternehmen investiert hat, weniger schutzwürdig sein soll wie der Immobilieninvestor und deshalb etwa Dividenden zu streichen sind etc. Letztlich werden alle einen Weg finden müssen, um aus dieser außerordentlichen Wirtschaftskrise ohne zu starke Folgen wieder herauszukommen. Ein moralisches Urteil hier zu fällen, erscheint fraglich. Insoweit ist es aber auch spannend, dass das Bürgerliche Gesetzbuch bereits seit über 100 Jahren für solche Fälle eine emotionslose, und faire Lösung vorsehen könnte!

Der Tatbestand ist, dass die Geschäftslokale im Einzelhandel durch behördliche Auflage geschlossen werden mussten. Damit ist der Geschäftszweck der gewerblichen Mietverträge zumindest temporär entfallen.

Kurz abgehandelt ist der sog. Rechtsmangel: dieser ist nicht gegeben, da die Beeinträchtigung nicht durch Rechte Dritter gegeben ist; öffentlich-rechtliche Beschränkungen oder Verbote zählen nicht zu Rechtsmängeln.

Die Meinungen gehen jedoch bereits bei der Prüfung, ob ein Sachmangel vorliegt, auseinander.

Man spricht von einem Sachmangel, wenn der Vertragsgegenstand für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet oder eingeschränkt ist. Ein Sachmangel kann sich sowohl aus der Beschaffenheit des Mietobjektes als auch aus seinen Beziehungen zur Umwelt oder aus öffentlich-rechtlichen Beschränkungen ergeben.

Eine starke Rechtsmeinung verneint vorliegend ein Minderungsrecht wegen Sachmangels, da der Mangel in dem Vertragsgegenstand, hier die Gewerbefläche selber begründet sein muss, und auch bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen sich diese auf den Vertragsgegenstand beziehen müssten, etwa weil baurechtliche Genehmigungen zu dem Mietobjekt fehlen; der „Mangel“ darf nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters seine Ursache haben.. Hier aber handele es sich um ein allgemeines öffentlich-rechtliches Verbot, unabhängig von dem konkreten Mietobjekt, so dass ein Sachmangel des einzelnen Objektes nicht gegeben sei; der Vermieter müsse das Objekt lediglich in einem vermietungsfähigen Zustand erhalten. Die behördlichen Auflagen betreffen die Schließung des Betriebes, nicht aber des Vermietungsobjektes als solches. Als Vergleichsfall wird hier u.a. das Rauchverbot in Gaststätten angeführt, wo der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, dass diese behördliche Einschränkung dem sog. Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen ist, und das Rauchverbot keinen Mangel des Mietobjektes selber begründet.

Die Gegenposition argumentiert, dass etwa eine fehlende Genehmigung – oder im Umkehrschluss ein behördliches Verbot – auch eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge haben kann. Das Reichsgericht hatte bereits 1915 das kriegsbedingte Verbot öffentlicher Tänze in einem Tanzlokal als Sachmangel eingestuft.

Als Zwischenergebnis bleibt festzuhalten, dass das Vorliegen eines Sachmangels eher kritisch gesehen wird. Es wäre auch bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise fraglich, wenn damit dem Vermieter alleine und ausschließlich das Risiko dieses behördlichen Verbotes auferlegt würde. Deshalb ist ein anderer rechtlicher Ansatz näher liegend, der sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage – ein alter Rechtsgrundsatz, der bereits dem römischen Recht entstammt.

Legen beide Parteien dem Vertrag gemeinsam eine bestimmte Erwartung zugrunde – hier die Nutzung der Gewerbefläche zu dem vertraglich vereinbarten Zweck -, deren Enttäuschung nicht in den Risikobereich einer Partei fällt, sondern durch äußere Umstände vereitelt wird, welche keine der Vertragsparteien zu verantworten hat, so geht die in § 313 BGB verankerte Lehre der Geschäftsgrundlage davon aus, dass eine Aufrechterhaltung des Vertrages ohne Modifikation nicht angemessen ist, und nach einem Ausgleich zu suchen ist.

Dreh- und Angelpunkt der rechtlichen Diskussion ist die Frage, ob das hier eingetretene Risiko der Schließung des Betriebes in den Risikobereich einer Partei fällt, nämlich des Mieters.

So stützt sich der Einwand der Kritiker darauf, dass das Verwendungsrisiko des Mietobjektes ausschließlich von dem Mieter/Pächter zu tragen, und deshalb die behördliche Anordnung der Schließung für den Mieter zumutbar sei.

Allerdings haben wir große Bedenken, ob dieses noch das allgemeine Verwendungsrisiko ist, welches ausschließlich der Mieter zu tragen hat. Geringere Umsätze und verminderter Gewinn, ja auch ein behördliches Rauchverbot können als typisches Verwendungsrisiko eingestuft werden, aber die behördliche Untersagung der vertraglich vorgesehenen Nutzung des Vertragsobjektes, welche in keinerlei Zusammenhang mit dem Betrieb des Mieters steht, ist etwas anderes. Dieses Risikos eines Verbotes kann nicht ausschließlich dem Mieter aufgebürdet werden. Schließlich haben die Parteien in dem Mietvertrag in der Regel als Vertragszweck die Vermietung der Fläche für den Betrieb eines bestimmten Gewerbes, sei es Einzelhandel, Gastronomie, Friseursalon etc. vereinbart. Deshalb sehen wir in der behördlichen Auflage, den Einzelhandel, Gaststätten etc. zu schließen als einen Eingriff in das bestehende Vertragsverhältnis und die Rechte des Mieters, welcher nicht mehr dem allgemeinen Verwendungsrisiko des Mieters unterfällt. Vielmehr ist dies das Risiko beider Vertragsparteien, welche auch gemeinsam diese Nutzung bei Abschluss des Mietvertrages zugrunde gelegt haben. Diese vertraglich vereinbarte Nutzung ist nun beiden Vertragsparteien untersagt worden, da der Vermieter schließlich auch nicht an einen Dritten vermieten kann; und nicht alle Vermieter werden ad hoc an Lebensmittelgeschäfte, Apotheken etc. neu vermieten können. Damit trifft die behördliche Anordnung beide Parteien in dem von ihnen vereinbarten Vertragszweck, so dass eine Anpassung der vertraglichen Pflichten auf Grundlage der Regelungen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage angemessen und geboten ist.

Zum Schluss ist noch ein Aspekt zu beleuchten, nämlich ob der Gesetzgeber mit den Neuregelungen im Zuge von COVID-19 ggf. bereits ein lex specialis zu den allgemeinen schuldrechtlichen Normen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geschaffen hat bzw. diese für diesen konkreten Anlass bereits weiter ausgeformt hat. Dies würde bedeuten, dass der Gesetzgeber bereits eine gesetzliche Grundlage für die Anpassung der Geschäftsgrundlage vorgenommen hat, wonach die Mietzahlung für einen begrenzten Zeitraum ausgesetzt werden kann, aber nachzuholen ist, und ein Kündigungsrecht des Vermieters entfällt.  Wir glauben allerdings nicht, dass der Regelungswille des Gesetzgebers hier so breit gefasst sein sollte.

Als Fazit bleibt, dass die öffentliche Entrüstung zu den angekündigten Mietkürzungen rechtlich betrachtet verfrüht erscheint. Es kann an die Parteien jeweils nur appelliert werden, angemessene Lösungen im gemeinsamen Gespräch zu finden, bei denen die jeweiligen Besonderheiten berücksichtigt werden.    

Dies ist nur ein rechtlicher Teilaspekt, der durch die Wirren von COVID-19 ausgelöst wurde. Es stellen sich vielfältige Rechtsfragen, sei es im Bezug auf Lieferverspätungen, Vertragsstrafen, Warenkreditversicherungen, im Arbeitsrecht wie auch bei Kreditverbindlichkeiten und häufig damit verbunden auch die evtl. Option, sich von Verträgen lösen zu können.

Wir beraten Sie gerne in diesen leider unsicher gewordenen Zeiten, und empfehlen immer das Gespräch mit der anderen Seite zu suchen, allerdings mit der entsprechenden anwaltlichen Begleitung.